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新届政府地产调控新思路允许放土地但要补贴

发布时间:2019-06-09 16:14:59 编辑:笔名
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记录被不断刷新的不只是温度。

7月26日下午3点,备受关注的“前海拍”在深圳土地交易中心举行,本土开发商卓越豪掷123.6亿,拿下首批两幅土地,刷新纪录成为新“地王”。而就在几天前,上海市向市场推出一幅底价超过175亿元的地块,意欲打造城市副中心的全新地标,这一当地史上总价的卖地计划,激起无数业内人惊呼。

当然,这些还不是近期地产市场“精彩”的全部。7月初,从来讳言“地王”的房企龙头万科,成为上海浦东的新总价地王。中旬,中粮地产以远高过“面包”的价格买下“面粉”,成功刷新北京土地单价纪录。

眼下,沪深多幅超级地块,已在政府的土储名单中呼之欲出,更多的“地王”纪录有望不断刷新。

对于房地产市场,与刷新同样鼓舞人心的词是放行。在认为调控严的北京市,近日开始对一些高端楼盘预售价格放行。而在江苏盐城,已经持续了三年之久的房价管控政策,干脆被取消。

放行还体现在银行对地产商的贷款态度,按照交通银行近期测算,多增贷款规模中投向房地产的比例达到七成,规模达到1.3万亿。

以上种种,看起来正在让房地产业重新躁动起来。

当然,那些管控的政策并未发生变化。一位地产界人士认为,到目前为止,新一届政府对地产调控的表态只有寥寥数语,大多集中于棚户区改造、保障房和城镇化建设。

但对那些精明的房地产商来说,寥寥数语也是信号。采访发现,地方政府推出这些天价地块的同时,往往会对地块的用途做出限定,大多指向城镇化建设和产业结构调整。同时,卖地收入会倾向于投向棚户区改造、农村宅基地置换等薄弱环节。高端地产项目收入补贴民生项目,同时推动经济结构调整的思路,隐现其中。

“上层现在允许放出土地,但前提是你要调结构、促民生。”一位天津市国有开发商的高管说。

地王季

7月3日下午,万科在上海以48.70亿元购地,楼板价21415元/平米,溢价率为88.6%,一举刷新上海年内总价地王纪录。此前几天,万科分别在重庆和广州都夺下地王。

素来坚称与地王绝缘的地产一哥,近期夺地举动忽然变得凶猛,令业内震惊。任志强亦公开戏谑,“谁说万科不地王?”

抢食地,万科并非孤例。7月23日,中粮地产竞得孙河乡地块,总价23.6亿元,除去公租房、医院和学校,楼面地价超过5万元/平方米。在6、7月间,保利置业拿下的上海泗泾地块,创下上海年内溢价率132%,中海地产在上海闵行拿地溢价率亦高达115%。眼下,上海又有两幅准地王呼之欲出。

一幅是上海静安“东八块”,起始价34亿元,楼面底价超过2.5万元/平方米。一幅是在市场上沉浮18年的徐家汇中心,起始总价175亿元。据信,已有多个国内外大财阀对其虎视眈眈。

京沪深等一线城市土地市场火爆的原因,在绿城集团执行总经理王虹斌看来,“一是上半年销售比较好,大型开发商要保证生产规模。二是大型开发商明确集中资源,深耕一线城市。第三,京沪市区可供应的预期较好的地块偏少,只要出稍微好点的土地,就是地王。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则介绍说:“今年上半年现金流幅度改善,房地产拿到了5万多亿元,投出了3万亿元,出现了2万亿元的现金存量。”

大量超级地块在京沪涌现,并有标杆型开发商蜂拥而至,这在过去三年的调控中绝无仅有。地方政府推地时,对舆论的忌惮也似乎不再。

以近日上海推出的徐泾会展中心3号地块为例,这幅土地本在去年推出时,初始总价仅为13.68亿元,后未经拍出即被政府收回重改规划,二度面向市场,底价已经升至44.23亿元,楼面地价亦高出原来两倍以上。

新城控股高级副总裁欧阳捷说:“为什么敢拿地王?显然是有通天的本事,没有通天的渠道信息,怎有通天的看涨信心!”

真空期的背面

与当下的火爆形成鲜明对比的,是此前近半年的平淡期。官方报道中,国务院总理李克强今年3月履新以来,很少提及房地产市场调控的具体措施。即便有所提及,大多也是只言片语带过。

表面的平静之下暗流汹涌。“今年上半年平均房价涨幅达到了11.2%,历史上仅次于2009年达到的21.2%。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生说。新“国五条”限制交易量的同时,显然对抑制价格并没有太多实质的作用。于是,一些中小房企开始犹豫,“不拿地,后续地价涨了,就错失良机;现在拿,一旦政策猛然收紧,自己就站在山顶上了。”

但进入6月份,人们惊讶地发现,调控不仅没有加码,除了迅速涌现的地王,另外一些领域也开始出现一些颇耐人寻味的迹象。6月,龙湖地产位于朝阳区孙河乡的高端项目双珑原著获得预售许可证,其中3套楼王的单价超过10万元。7月,鸿坤地产的高端别墅鸿坤林语墅被放行,预售价格为5万~6万元/平方米。

两个高端项目拿到入场券,在京城房地产圈中引来一片欢呼。其获批价格,为后来的拿地者提供了参考。而更多还没有拿到预售许可证的项目,也开始憧憬。

“下半年调控应不会大幅加码”,长期关注市场政策的易居执行总裁丁祖昱乐观预计,“开发商们可以过一个太平年了。”

解题保与压

土地市场火爆的背后,是GDP增速连续两个季度下滑。“政策对房地产管控不会过于严厉,总体走向会是放松的状态。”北京虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为,对政府而言,地产还是“保增长”重要的产业之一。

地方政府也各有诉求。在江苏盐城,自2010年初始执行了3年之久的房价备案制度,悄然松绑,直到7月下旬,才为当地人所知。盐城经济开发区一位官员说,这两年当地大兴开发,城建较多,政府资金紧张。

该官员的逻辑是,“老百姓买涨不买跌,取消房价备案后,盐城的商品房成交量将会大幅提升,政府的土地会很快出手,一些房地产大鳄也会到盐城拿地,盐城的旧城改造项目就可以得以实施,同时会解决就业等一系列问题”。

推出土地吸引开发商购买,以增加财政厚度的诉求,在一线城市同样存在。北京市今年大力推进棚户区改造,据统计五年内投入将达到5000多亿元。

据上海市财政局人士介绍,从去年起,全市世博园区、虹桥商务区主功能区、国际旅游度假区等特定区域土地出让收入的缴库级次发生变化,从原来的缴入市区两级国库调整为全部缴入市级国库,优先用于平衡上述区域前期开发和建设支出。而上述区域,正是上海实现经济转型和调整经济结构的重要载体区域,恰好也是近期地王频出的板块。

商业银行也再次把目光聚焦地产。按照交通银行近期测算,多增规模中投向房地产的比例达到七成,规模达到1.3万亿。金地集团财务总监韦传军在近日一次小型闭门会议上说,从今年2月开始到6月中旬,资金面超出预期的宽松,各类开发商融资成本均出现不同程度的下降。据其称,金地集团目前可以拿到基准利率的银行贷款。在过去,这对于民企房产公司是难以想象的。

(财经责编:樊鹏飞)

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